Дача – 2025: за какие нарушения можно лишиться участка или получить штраф до 300 тыс. руб.

Чтобы избежать конфликтов с соседями по даче и неприятностей с законом, разберемся, что разрешено, а за какие действия грозит административная (или даже уголовная) ответственность.

Из материала вы узнаете:

Три года на приведение участка в порядок

С марта 2025 года владельцы земельных участков обязаны в течение трех лет освоить землю, если она еще не используется по назначению. Это касается как земли в границах населенных пунктов, так и участков в садоводческих товариществах.

Раньше санкции за заброшенные угодья также можно было применить, даже изъять участок через суд. Однако для земель населенных пунктов и садово-огородных угодий не было четких критериев заброшенности. Теперь же станет гораздо проще определить, с какого момента собственник становится нарушителем – с 1 сентября 2025 года вступит в силу Постановление Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826, определяющее критерии неиспользованных земельных участков¹. Они разработаны отдельно для различных видов земель, включая участки в пределах населенных пунктов, приусадебные, садово-огороднические и прочие, где разрешено возведение построек.

Участок смогут признать неиспользуемым, если присутствует хотя бы один из признаков:

больше половины территории захламлено бытовыми отходами или мусором, а уборка не проводилась более года;
отсутствуют необходимые строения на землях, предназначенных для застройки зданиями или сооружениями (кроме индивидуальных жилых строений);
нет построенного частного дома на земле, выделенной под индивидуальное жилое строительство, в течение семи лет и более;
постройки частично разрушены (например, отсутствует кровля, повреждены стены, выбиты окна), и ремонт не начат владельцем в течение года после обнаружения дефектов.

Правила поведения для дачников

— что учесть при разведении костра на участке?

— где установить птичник и туалет?

— нужна ли лицензия на скважину на даче?

— как соблюдать режим тишины в частном секторе?

— какие требования учесть при отдыхе у водоема? Смотреть в телеграм-канале

При этом вышеуказанные обстоятельства не учитываются, если суд или компетентные органы ввели ограничения на использование участка (например, арест, ограничение прав собственника). Признаком неиспользованного сада или огорода является наличие большого количества отходов или захламленности более половины территории посторонними предметами. Участок также будут считать неиспользуемым, если он зарос сорняками выше 1 метра более чем наполовину или завален строительным и бытовым мусором, ветками и другими посторонними предметами.

Санкции за нарушения предусмотрены действующим КоАП. Поэтому игнорировать эти требования опасно – через три года (после окончания установленного срока) собственник может получить штраф до 50 тыс. руб., а в крайнем случае возможно изъятие участка через суд. (ст. 8.8 КоАП). Исключением станут случаи, когда участок невозможно своевременно использовать из-за чрезвычайных ситуаций природного характера или других объективных факторов, препятствующих нормальному пользованию землей.

Для участков, которые приобретены после 1 марта, срок отсчитывается с момента возникновения права собственности. Для остальной земли – с 1 марта 2025 года.

Сначала проверят, потом накажут. Контроль за состоянием земли проводят муниципальные органы на основании данных от СНТ, соседей и межведомственного взаимодействия. Перед применением санкций собственнику направят предписание о необходимости освоения участка. Понятие «освоение» включает уборку мусора, покос травы, выравнивание, осушение, приведение к назначенному использованию.

Участок без границ – сделки запрещены

С 1 марта нельзя продать, подарить или зарегистрировать недвижимость, если в ЕГРН нет сведений о границах участка. Это означает, что собственнику придется провести межевание. Границы должны быть уточнены с привязкой к спутниковой системе координат. Забор и другие ограждения не считаются официальным доказательством границ.

Без внесенных в ЕГРН координат участок считается «безграничным» – а это значит, для государства его как бы нет. Проверить состояние границ участка можно несколькими способами:

заказать выписку из ЕГРН;
найти свой участок на публичной карте на сайте Росреестра.

Межевание проводится за счет собственника с помощью услуг кадастрового инженера и обходится в среднем от 7 тыс. до 30 тыс. руб. Ранее дачники могли воспользоваться «дачной амнистией», достаточно было заказать у кадастровых инженеров только техплан строения. Однако теперь это правило не работает.

Регистрировать нужно немедленно

С марта этого года заработал еще один закон, касающийся загородной недвижимости (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации«). Сразу после завершения строительства объект необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать. Раньше можно было не торопиться, теперь – обязательный порядок. Иначе его эксплуатация считается нарушением и может повлечь штраф до 1,5-2 тыс. руб.

Для садоводов завершением строительства считается день постановки объекта на кадастровый учет. Если постройка есть, но в реестре не числится – по закону это все еще «недострой». А значит его нельзя эксплуатировать и, например, включить в договор при продаже участка.

8 мошеннических схем при сделках с загородной недвижимостью

Ограничения на использование земли. Одна из самых частых ловушек – продажа участков с ограничениями, о которых покупатель не знает. Это может быть земля, предназначенная только для сельхозработ, либо участки с видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйство, где нельзя строить жилье без изменения назначения. Мошенники часто показывают презентации несуществующих коттеджных поселков, вводя покупателей в заблуждение. Чтобы не попасть впросак, обязательно запросите градостроительный план (ГПЗУ) и проверьте категорию участка.
Фальшивые документы. Покупатель может столкнуться с тем, что объект продает вовсе не собственник. Часто используются поддельные доверенности или фальшивые паспорта. Проверить подлинность доверенности можно через официальный реестр Федеральной нотариальной палаты, а паспорт – через госуслуги. Следует обращать внимание на качество документа и фотографию, а при малейших сомнениях консультироваться с юристом.
Незаконная перепланировка и технические дефекты. Продажа домов с самовольными изменениями, нарушающими строительные и пожарные нормы, – нередкость. Перед покупкой стоит заказать техническое обследование здания и сверить документы с реальным состоянием постройки.
Пожилые продавцы. Если продавец – пенсионер или человек с возможными психическими нарушениями, высок риск признания сделки недействительной через суд. Родственники могут оспорить договор, ссылаясь на недееспособность. Покупателю следует убедиться, что продавец дееспособен, при необходимости запросить медицинские справки и проверить, не состоит ли он под опекой.
Давление на продавца со стороны мошенников. Бывают случаи, когда пожилые владельцы продают недвижимость под влиянием телефонных мошенников. Они действуют под давлением и подписывают договор, который потом через суд пытаются отменить. Рекомендуется, по возможности, приглашать на сделку близкого родственника продавца, чтобы убедиться в осознанности принимаемого решения.
Заниженная стоимость. Иногда продавца уговаривают подписать договор на сумму, значительно ниже реальной, обещая остальное «в руки». После регистрации сделки деньги исчезают, а расписка, подписанная на месте, становится инструментом обмана. Никогда не соглашайтесь на подобные схемы – прописывайте полную сумму в договоре.
Скрытые проекты рядом с участком. Официальные документы могут не содержать информации о будущем строительстве дороги или газопровода рядом с участком. Такие изменения могут повлиять на статус и стоимость земли. Чтобы этого избежать, проверьте территориальные планы, схемы инженерных сетей и охранных зон. В Подмосковье для этого можно использовать Региональную геоинформационную систему.
Подмена объекта. Мошенники могут показать вам красивый дом, а в договор вписать совсем другой – старый и заброшенный. Такое случается, если объект не имеет точного адреса или бумаги оформлены через фиктивные судебные решения. Защита – выезд кадастрового инженера, чтобы удостовериться, что на бумаге и в реальности – один и тот же участок.

Налоги на сараи и бани: только для капитальных построек

ФНС России разъяснила, что налогом на имущество физлиц облагаются только капитальные хозпостройки, сведения о которых внесены в ЕГРН и которым определена кадастровая стоимость. Налогооблагаемыми являются исключительно постройки, прочно связанные с землей: сараи, бани, теплицы, навесы и погреба с фундаментом. Они не могут быть перемещены без ущерба конструкции. Налог с них начисляется на основании данных, которые Росреестр передает в налоговую службу.

Не подлежат налогообложению:

временные бытовки и теплицы,
сборно-разборные конструкции,
хозблоки без капитального фундамента.

Для зарегистрированной в ЕГРН постройки до 50 кв. м, используемой на участках для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества, действует льгота: налог с нее не взимается, если объект не используется в бизнесе.

Органы местного самоуправления могут расширить эту льготу, например, разрешить ее применение к нескольким постройкам или объектам большей площади. Проверить данные можно на сайте ФНС России в разделе «Справочная информация о ставках и льготах».

Пенсионеров и инвалидов могут освободить от налога на дачу

Россиян, относящихся к социальным группам риска, депутаты предложили освободить от налога на единственное загородное жилье. Речь идет о пенсионерах, инвалидах и ветеранах. Согласно действующему законодательству, налоговые преференции предоставляются лишь одному объекту недвижимости каждого типа, будь то квартира, жилой дом, гараж или парковочное место, при условии неиспользования их в коммерческих целях. Садовые постройки же исключены из списка налогооблагаемых объектов, несмотря на то, что многие семьи проживают именно там постоянно, оплачивая соответствующий налог.

Нововведение должно облегчить финансовое положение пожилых и малозащищенных граждан, проживающих преимущественно в частных жилищах площадью свыше 50 кв. м, расположенных на земельных наделах индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства либо предназначенных для ведения садоводства.

Урожай за забором: кто имеет право на плоды

Один из поводов для споров между дачниками – фрукты, растущие за границей участка. Многие уверены, что, если дерево они посадили сами, значит и яблоки их. На деле все не так. Как объясняют юристы, собственность – это дерево, но не его плоды. Например, если дерево раскидистое и плоды свисают на территорию другого участка, вы не можете запретить соседу собирать их. То же самое касается и веток, выходящих на землю общего пользования.

Если дерево растет за забором, например, полоске между участками или вдоль дороги, то оно не считается вашей частной собственностью. Такая земля может принадлежать муниципалитету или СНТ, и пользоваться ею вправе все члены товарищества. Даже если вы лично посадили малину или вишню за пределами своего участка, юридически урожай на этих растениях доступен любому прохожему.

Однако ломать ветки или копать корни чужого дерева запрещено. А если дерево растет слишком близко к границе участка и затеняет вашу территорию, вы вправе потребовать через суд его обрезку или удаление. В большинстве регионов России установлены минимальные расстояния для посадки деревьев от межи. Например, для высокорослых деревьев – не менее 4 метров.

Куры, гуси, утки, кролики – только для себя

Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации«, садовые и огородные участки можно использовать для разведения сельскохозяйственной птицы и кроликов. Однако это можно делать исключительно для личных нужд, без права на предпринимательство (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 312-ФЗ).

Это значит, что владелец участка может завести несколько кур, уток или кроликов, если их содержание не нарушает санитарные, ветеринарные и экологические нормы, не причиняет неудобств соседям и не используется для извлечения прибыли.

Прямого ограничения по количеству животных в законе нет. Но важно исходить из принципа разумной достаточности и здравого смысла. Закон не указывает, что можно держать, например, две утки и десять кур. Но есть другие ориентиры:

целевое назначение земли: участок должен оставаться садовым, а не превращаться в зоогостиницу, мини-ферму или приют;
соответствие санитарным, гигиеническим и ветеринарным нормам;
уважение к соседям: животные не должны создавать шум, запах и иные неудобства окружающим.

Требования к размещению строений на земельном участке зафиксированы пунктом 5.3.4 СНиП 30-102-99. Согласно положениям СНиП 30-02-97 здания и сооружения, предназначенные для разведения домашней птицы и скота, обязаны находиться на определенном удалении от жилья и иных объектов инфраструктуры.

Вот ключевые нормы расположения птичников и крольчатников:

минимальное удаление от индивидуального, двухквартирного или блочного жилища – 3 м;
от прочих зданий: бань, гаражей и прочего – минимум 1 м;
до крупных деревьев – 4 м, средних размеров – 2 м, кустов – 1 м;
расстояние от курятника до межевого ограждения – не менее 4 м;
минимальная дистанция от курятника до ближайших жилых построек соседа – не менее 12 м;
расстояние от курятника до ближайшей точки водозабора (колодец, скважина) – не менее 8 м.

Если содержание животных приводит к систематическим жалобам, местные органы могут квалифицировать участок как используемый не по назначению, что грозит предписаниями и штрафами. Для физических лиц штраф составляет от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. Кроме штрафа, живность придется убрать с участка. Иначе соседи могут обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру, а также в суд.

Свиней, коров, коз, овец и лошадей можно разводить только на землях с разрешенным видом использования – под личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Где уточнить информацию о видах допустимых животных

Это можно сделать в местной администрации или на сайте муниципального образования, на территории которого расположен дом или дача. На сайте нужно найти Правила землепользования и застройки, открыть раздел «Градостроительные регламенты». В нем перечислены виды разрешенного использования земли: основной, вспомогательный и условно-разрешенный.

Если в списке вспомогательных видов разрешенного использования указан код «Птицеводство» или «Животноводство», можно разводить на садовом участке кроликов и кур. Если эти категории указаны среди условно-разрешенных, надо обращаться в администрацию муниципального района за пояснениями.

Стоит также заказать выписку из ЕГРН, где указаны категория и виды разрешенного использования земельного участка. Если он расположен в границах территории СНТ или дачного поселка, следует ознакомиться с Уставом товарищества и проектом его организации и застройки. В решении общего собрания членов садоводческого или огороднического товарищества может содержаться запрет на разведение живности или другие сведения, например, каких именно животных и в каком количестве можно содержать на участке.

Животные зашли слишком далеко: что делать

На участке ямы, вытоптанные клумбы, загаженные грядки. Виновники – собаки соседа, которых тот отпускал погулять. Наказывать животных по закону нельзя, а вот их хозяин может быть привлечен к ответственности.

В России действует Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации«, который обязывает владельцев не допускать ущерба чужому имуществу и соблюдать санитарные нормы.

Во многих регионах также действует запрет на свободный выгул собак: животное должно находиться на привязи или за ограждением, исключающим возможность выхода за пределы участка. Нарушения могут повлечь административный штраф, а также обязанность компенсировать ущерб за испорченное имущество или нанесенный вред.

Опасные растения и сорняки: в списке – мак, лотос, вьюнок

Дачникам стоит внимательно следить за тем, что растет на их участке. Садоводам и огородникам запрещено выращивать растения, содержащие наркотические или психоактивные вещества. В список, помимо привычных мака и конопли, входят:

ипомея трехцветная (вьюнок);
голубой лотос;
мимоза хостилис;
шалфей предсказателей;
роза гавайская и др.

Также под запретом – псилоцибиновые грибы. За культивацию запрещенных культур предусмотрен штраф до 300 тыс. руб. или до двух лет лишения свободы; в особо крупном размере – до восьми лет лишения свободы.

Даже два запрещенных вьюнка или двадцать грибов уже считаются крупным размером и могут повлечь ответственность. Если на участке окажется более 200 запрещенных грибов – это уже особо крупный размер, за который предусмотрено наказание в виде лишения свободы до восьми лет.

_____________________________

¹ Критерии действуют до 1 сентября 2031 года.

Оксана Скан

Источник: ГАРАНТ.РУ