Безопасность недвижимости

Законные инструменты при защите прав собственника

Чаще всего вопрос о безопасности встает ребром при покупке недвижимости.
Прежде всего стоит обратиться к информации из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и присмотреться к объекту покупки. Наряду с выпиской об объекте недвижимости заявитель может заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Она содержит всю цепочку собственников и периоды владения квартирой. Частое переоформление жилья за короткий срок может свидетельствовать о наличии какого-либо порока в объекте недвижимости или в документах.
Нелишне будет побывать на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов. В частности, здесь можно проверить продавца на предмет возбужденных в отношении него исполнительных производств. Очевидно, что если исполнительные производства возбуждены, то в их рамках может быть арестована недвижимость продавца.
Актуальная информация может содержаться и на официальных сайтах судов. У каждого суда есть свой сайт, в рамках которого имеется раздел «Судебное делопроизводство». Войдя в этот раздел и набрав фамилию продавца, покупатель может увидеть, участвует ли тот в качестве какой-либо стороны в судебном процессе.
Важным условием для защиты от всяческих манипуляций извне при операциях с недвижимостью остаётся ваше право подать заявление «о личном участии» — то есть, о внесении в ЕГРН записи о невозможности проведения каких-либо действий с недвижимостью без вашего личного участия. Такая запись в ЕГРН — основание для возврата без рассмотрения любого заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом.
Отозвать запись закон позволяет исключительно по заявлению самого собственника или его законного представителя.
С другой стороны, имеет значение и непосредственный контакт с продавцом-собственником. Зачастую с каждой стороны действуют представители, а непосредственно продавец и покупатель могут встретиться только у окна приема документов. Не нужно стесняться такой процедуры как внимательная проверка паспорта продавца на предмет каких-либо дефектов.
Необходимо убедиться в том, что продавец действительно понимает, что совершает сделку по продаже квартиры и что на его волеизъявление никто незаконно не влияет.
Следует обязательно проверить, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире на момент сделки. Если такие лица не являются продавцами, с ними необходимо пообщаться, убедиться в том, что они знают о сути совершаемой сделки и не возражают против нее. Проблема в том, что в законе предусмотрены случаи, когда за такими людьми сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, и выселить их не удастся даже в судебном порядке.
Иногда важна и сама процедура оплаты. Как показывает практика, зачастую покупатель передает деньги продавцу в день представления документов на государственную регистрацию. То есть, после подписания договора купли-продажи и представления документов специалисту приема происходит расчет.
Однако сам факт сдачи документов в окно приема не гарантирует автоматическое получение прошедших государственную регистрацию документов. С приема документов только начинается работа по проверке объекта недвижимости, которая длится до 5 рабочих дней, и никто заранее не может определить ее результат. В случае отказа в госрегистрации покупатель рискует получить серьезные проблемы.
Если вы допускаете проведение сделок с недвижимостью в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи, то в этом случае в целях безопасности закон требует подать заявление в Росреестр в бумажном виде. При отсутствии такого заявления от собственника государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна.
В частности, закон защищает граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых с использованием электронной подписи. Он направлен на исключение случаев, когда мошенники завладевают чужими квартирами путем подачи документов на государственную регистрацию прав с незаконным применением электронной подписи собственника, полученной в удостоверяющем центре, в том числе по поддельным документам.
При этом предусматривается ряд случаев, когда для проведения сделок с недвижимостью в электронном виде не будет требоваться специальная отметка в ЕГРН, сделанная на основании заявления собственника недвижимости.
В целом безопасность в сфере оборота недвижимого имущества обеспечивается прежде всего надёжностью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данные ЕГРН хранятся в надёжной электронной базе с высокой степенью защиты и многократным резервным копированием.
Однако мошенники создают так называемые фишинговые сайты (от английского «ловить рыбу, выуживать»). При этом злоумышленники используют внешне сходные интернет-адреса (например, с изменением одного символа, дополнением к полному названию и т. д.)
Среди признаков обманных сайтов-двойников: отсутствие сервиса «Личный кабинет»; не работающие сервисы «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме «онлайн» и «Публичная кадастровая карта». Эти сервисы запускаются только на официальном портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Но самое главное, достаточно помнить о том, что сайт rosreestr.ru — единственный официальный интернет-ресурс ведомства. Вы можете быть уверены, что обратились в Росреестр, только если набрали адрес rosreestr.ru – и никак иначе.
Так что внимательность ко всем деталям сделки – залог её безопасности.

По материалам Управления Росреестра по Ивановской области