21 июля в первом чтении принят разработанный Росреестром и внесенный в Госдуму Правительством РФ законопроект, направленный на совершенствование системы государственный регистрации недвижимости. Документ предусматривает, в частности, расширение круга лиц, по заявлениям которых осуществляется государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на недвижимое имущество, корректировку функций ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее – Федеральная кадастровая палата), упрощение подачи ряда заявлений в электронном виде, уточнение порядка взаимодействия кадастровых инженеров и органа регистрации прав, исправления ошибок в содержащихся в ЕГРН сведениях, а также запрет на перепродажу этих сведений.

Как показало обсуждение законопроекта профессиональным сообществом (8 июля, например, он рассматривался на площадке ТПП РФ, 16 июля – в рамках так называемого нулевого чтения в ОП РФ), большинство предусмотренных изменений – в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о регистрации недвижимости) и еще ряд федеральных законов, содержащих положения о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, – эксперты, в том числе СРО кадастровых инженеров, концептуально поддерживают. Чего нельзя сказать о перспективе наделения Федеральной кадастровой палаты полномочиями по проведению кадастровых работ – в этом вопросе экспертные позиции диаметрально противоположны. Выясним, почему.

 

Предлагаемые нововведения

Сведения в ЕГРН

В первую очередь стоит обратить внимание на предусмотренное законопроектом расширение перечня сведений, включаемых в ЕГРН. В частности, в кадастре недвижимости (ст. 8 закона о регистрации недвижимости) предполагается отражать информацию об образовании земельного участка (или участков) путем перераспределения государственных или муниципальных земель и земельного участка, находящегося в частной собственности, о нахождении участка или расположенного на нем объекта недвижимости в границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, а также о принятом решении об изъятии участка или расположенной на нем недвижимости для таких нужд. Сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд предлагается отражать и в реестре границ, содержащем информацию о зонах с особыми условиями использования территорий, территориях опережающего социально-экономического развития, лесничествах, об особо охраняемых природных территориях и т. д. (ст. 10 закона о регистрации недвижимости).

В числе дополнительных сведений, вносимых в реестр прав на недвижимость (ч. 3 ст. 9 закона о регистрации недвижимости), планируется указывать в том числе информацию о невозможности регистрации перехода, прекращения или ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения либо обременения такого участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием либо неиспользованием по целевому назначению.

Законопроектом также предполагается определенное уточнение порядка представления сведений из ЕГРН по запросам разных лиц (ст. 62 закона о регистрации недвижимости) и, что очень важно, введение запрета на их продажу третьим лицам, а также на создание сайтов для обеспечения получения таких сведений. Речь идет о недопустимости перепродажи выписок из ЕГРН, использовать же содержащиеся в реестре сведения и их аналитику в профессиональной деятельности (эксперты отмечают, что на общедоступные сведения реестра ориентированы, в частности, риелторские сообщества, экосистемы банков, классифайды) по-прежнему не запрещается, подчеркнул статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Круг заявителей

Помимо расширения перечня содержащихся в ЕГРН сведений, предусматривается законопроектом и дополнение состава лиц, по заявлениям которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (ст. 15 закона о регистрации недвижимости). К их числу предлагается отнести, в частности:

• принявшего наследство наследника физического лица, которому согласно записям в ЕГРН до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, – при кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов и регистрации прекращения прав на них;
• лицо, которому на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, – при кадастровом учете и регистрации прав на образованные в результате раздела такого участка или объединения с другими участками земельные участки;
• собственника помещения в МКД, уполномоченное общим собранием собственников помещений в МКД лицо – при кадастровом учете и регистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом таких собственников.

В случае же необходимости регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, владелец которого ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо, подать соответствующее заявление согласно законопроекту сможет приобретатель такого права. Помимо заявления, для регистрации перехода права потребуется выписка из ЕГРЮЛ о внесении в данный реестр записи о ликвидации юридического лица или его исключении из реестра как недействующего, а также подтверждающие исполнение сторонами договора купли-продажи своих обязательств документы.

Сроки учета и регистрации

Изменение установленных ст. 16 закона о регистрации недвижимости сроков осуществления кадастрового учета и регистрации прав не предполагается. Но планируется установить специальные сроки для регистрации договоров участия в долевом строительстве: в соответствии с законопроектом регистрация прав будет осуществляться в течение пяти рабочих дней со дня получения регистратором заявления о регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве МКД или иного объекта недвижимости после регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого МКД, а если заявление направлено в электронном виде – в течение трех рабочих дней. При подаче соответствующего заявления в МФЦ процедура регистрации будет занимать семь рабочих дней с даты принятия заявления центром.

Порядок подачи заявлений

Предусмотренные законопроектом изменения касаются почти всех существующих вариантов подачи заявлений о кадастровом учете или регистрации прав (ст. 18 закона о регистрации недвижимости). Уточняется, в частности, что представление заявления посредством выездного приема является платным для всех заявителей, за исключением ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, детей-инвалидов, инвалидов с детства I группы, инвалидов I и II групп.

Процесс подачи заявлений в электронном виде предлагается упростить – путем закрепления возможности направления ряда из них, в том числе заявлений о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом, об образовании земельного участка путем объединения нескольких участков и др., через личный кабинет на официальном сайте Росреестра без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. Сейчас, напомним, подаваемые в электронном виде, например через упомянутый личный кабинет или с помощью портала госуслуг, заявления должны быть обязательно подписаны УКЭП (п. 2 ч. 1 ст. 18 закона о регистрации недвижимости).

И это не единственное положение законопроекта, направленное на стимулирование электронного взаимодействия заявителей с регистратором. Проектом предполагается также установить, что органы власти и местного самоуправления могут направлять заявления о кадастровом учете и госрегистрации прав и прилагаемые к ним документы исключительно в электронном виде.

Взаимодействие органа регистрации прав с кадастровыми инженерами

Одним из доступных в настоящее время вариантов осуществления такого взаимодействия является использование сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера» (ст. 20 закона о регистрации недвижимости). Законопроектом предлагается расширить функционал данного сервиса за счет установления обязанности органа регистрации прав уведомлять через него кадастровых инженеров об осуществлении на основании подготовленных ими документов таких действий, как:

• кадастровый учет и регистрация прав либо кадастровый учет (если осуществляется отдельно) земельного участка или земельных участков, в отношении которых кадастровым инженером был оформлен акт согласования местоположения границ;
• приостановление кадастрового учета и регистрации прав или кадастрового учета;
• выявление ошибки, содержащейся в подготовленных кадастровым инженером межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования и воспроизведенной в ЕГРН (ч. 3 ст. 61 закона о регистрации недвижимости), – в таком случае уведомление будет представлять собой направление кадастровому инженеру решения органа регистрации прав о необходимости устранения этой ошибки.

 

Расширение полномочий Федеральной кадастровой палаты

Действующее законодательство предусматривает возможность осуществления Федеральной кадастровой палатой ряда полномочий Росреестра – палата при этом считается органом регистрации прав (ч. 4 ст. 3 закона о регистрации недвижимости). Законопроектом предлагается сохранить положение о возможности такой передачи полномочий, а также закрепить в законе о регистрации недвижимости – путем дополнения его новой ст. 3.1. – перечень полномочий и госуслуг, которые выполняет и предоставляет непосредственно Федеральная кадастровая палата. При этом, например, предоставление сведений ЕГРН согласно законопроекту будет осуществляться исключительно палатой, из полномочий Росреестра оказание данной услуги планируется исключить. Эксперты, отмечая, что бюджетные учреждения создаются для оказания услуг в целях обеспечения реализации полномочий госорганов, указывают на некорректность предлагаемого проектом распределения полномочий и подчеркивают, что только закрепленные за Росреестром функции могут быть переданы подведомственному ему учреждению.

Кроме того, законопроект предполагает наделение Федеральной кадастровой палаты полномочием по подготовке документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений, из которых состоит реестр границ, – в установленных Правительством РФ случаях. Для этого палате планируется предоставить также право заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ. Данные положения проекта являются самыми спорными – большая часть профессионального сообщества, в том числе Ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров» (далее – Ассоциация) и ряд представителей бизнес-объединений категорически против появления государственных кадастровых инженеров. Причин несколько. Во-первых, в случае проведения Федеральной кадастровой палатой кадастровых работ получится, что она сама будет осуществлять описание объектов недвижимости, а потом проверять качество проведенных работ и регистрировать объекты, что может обусловить возникновение коррупционных рисков, полагают эксперты. Во-вторых, как подчеркивается в позиции Ассоциации по законопроекту (текст документа имеется в распоряжении портала ГАРАНТ.РУ), информационные и административные преимущества Федеральной кадастровой палаты перед частными кадастровыми инженерами и землеустроительными организациями с большой долей вероятности сделают доступ последних к осуществлению соответствующих работ затруднительным, что не соответствует проводимой государственной политике по развитию конкуренции и поддержке малого и среднего предпринимательства.

Как отмечают разработчики законопроекта, предложение о наделении Федеральной кадастровой палаты полномочием по осуществлению кадастровых работ – что важно, в конкретно определенных правительством случаях – появилось в первую очередь в связи с необходимостью выполнения государственных задач по определению границ таких значимых территорий, как лесные участки, особо охраняемые природные территории (ООПТ), принадлежащие Минобороны России объекты и т. д.

Приведенная директором Федеральной кадастровой палаты Вячеславом Спиренковым статистика, согласно которой на сегодняшний день в ЕГРН внесены сведения о 40% ООПТ федерального значения, 32% лесничеств, 34% границ между субъектами РФ, подтверждает необходимость ускорения процесса установления (или уточнения) границ объектов и внесения соответствующей информации в реестр. Однако представители объединений кадастровых инженеров не уверены, что наделение Федеральной кадастровой палаты правом на проведение кадастровых работ и подготовку необходимой документации поможет этого достичь, так как главная проблема в сфере определения границ обозначенных объектов заключается в недостаточном финансировании таких работ.

Вызывает вопросы у экспертов и обеспеченность Федеральной кадастровой палаты ресурсами, необходимыми для проведения кадастровых работ: кадровыми – помимо квалифицированных кадастровых инженеров, к которым предъявляется целый ряд требований, в том числе об образовании и стаже работы (ст. 29 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности«), в них принимают участие и другие специалисты (по данным Ассоциации, с каждым кадастровым инженером работает от пяти до восьми помощников), и материально-техническими, в том числе спутниковым и геодезическим оборудованием. По подсчетам Ассоциации, для обеспечения деятельности одного кадастрового инженера изначально требуется около 2 млн руб., в связи с чем ее представители отмечают вероятность повышения стоимости кадастровых работ в случае проведения их Федеральной кадастровой палатой, поскольку предоставления бюджетных средств на создание института государственных кадастровых инженеров не предполагается, по крайней мере пока. Такой вывод следует из текста финансово-экономического обоснования к законопроекту, где отмечается, что реализация проекта не потребует дополнительного финансирования из федерального бюджета. «Затраты на организацию производства работ не сопоставимы с планируемой прибылью. Окупаемость возможно обеспечить либо повышением стоимости работ, либо массовым их выполнением незатратными (камеральными) методами, что будет противоречить требованиям законодательства и приведет к резкому ухудшению качества информации в ЕГРН. Значит, как минимум на первом этапе на условиях субподряда буду привлекаться кадастровые инженеры – сотрудники действующих юридических лиц. Таким образом, изменится только подрядчик: вместо частной организации им будет Федеральная кадастровая палата, а технические исполнители останутся те же», – подчеркнула член Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга Татьяна Мартынова.

Вопрос о прогнозируемой стоимости кадастровых работ, которые сможет осуществлять Федеральная кадастровая палата, ее руководитель не прокомментировал, но пояснил, как планируется обеспечить учреждение квалифицированными кадрами. «Согласен, что со сложными объектами должны работать профессионалы: те, кто много лет их описывает и вносит сведения в ЕГРН. Откуда они возьмутся в Федеральной кадастровой палате? По ООПТ, границам между субъектами РФ, границам муниципалитетов они уже есть – палата этим занимается, два года назад, например, мы сделали описание самого сложного в России ООПТ – Байкальской природной территории. Если говорить о кадастровых работах в отношении земельных участков, объектов капитального строительства, то мы возьмем специалистов на рынке. Механизм регулирования кадастровой деятельности не меняется, и у нас будут работать кадастровые инженеры, которые так же, как и частные, должны являться членами СРО, платить соответствующие взносы, отчитываться перед руководителями СРО и т. д.», – отметил Вячеслав Спиренков.

 

***

Работа над законопроектом, положения которого, во-первых, нацелены на устранение возникающих на практике при осуществлении государственного кадастрового учета или госрегистрации прав на недвижимое имущество проблем, а во-вторых, ориентированы на реальные возможности органа регистрации прав, велась Росреестром, как сообщил Алексей Бутовецкий, с февраля 2017 года. Поэтому тот факт, что абсолютное большинство его положений, предполагающих, помимо обозначенных выше изменений, корректировку многих норм, определяющих непосредственно процедуру осуществления кадастрового учета и регистрации прав (как одновременно, так и по отдельности), концептуально поддерживается профессиональным сообществом, позволяет не только говорить о качестве проделанной работы, но и прогнозировать успешную реализацию предлагаемых изменений на практике. Для этого, разумеется, необходимо ориентироваться на мнение представителей профессионального сообщества при доработке проекта ко второму чтению, и, конечно, попытаться достигнуть компромисса в самом остром вопросе: о целесообразности введения института государственных кадастровых инженеров.